Český investor měl volné prostředky a chtěl je dlouhodobě uložit do nemovitosti. Nechtěl trávit večery procházením inzerátů, telefonováním s makléři ani vyhodnocováním nabídek, které na první pohled vypadaly zajímavě, ale po bližší kontrole byly investiční pasti.
Pro potřeby této případové studie jsme s ohledem na soukromí našich klientů propojili klíčové momenty z několika úspěšných realizací do jednoho uceleného příběhu.
Investor chtěl koupit nemovitost, která bude dávat smysl z pohledu dlouhodobého pronájmu. Hledal byt za rozumnou cenu, v lokalitě se stabilní poptávkou po nájemním bydlení a bez zbytečných technických nebo právních rizik.
Zároveň se chtěl dál soustředit hlavně na svoji práci. Potřeboval partnera, který za něj projde trh, vyřadí nevhodné nabídky a předloží mu pouze příležitosti, které stojí za pozornost.
Investor přišel se svou představou a kritérii, na základě kterých chtěl vybrat investiční nemovitost:
Díky tomu jsme se mohli snadno pustit do práce.
Investorovi jsem bez přehánění ušetřili statisíce, které by přeplatil za nemovitosti, u kterých by neseděly informace o stavu domu, fondu oprav, plánovaných opravách, nákladech na rekonstrukci, reálném nájemném nebo kvalitě lokality.
Abychom tomu zabránili učinili jsme tyto kroky:
Na začátku jsme si s klientem ujasnili investiční strategii. Řešili jsme rozpočet, lokalitu, typ nemovitosti, cílového nájemce, očekávaný výnos, ochotu řešit rekonstrukci a plánovaný investiční horizont.
Společně jsme stanovili, jaký byt má smysl hledat: vhodnou velikost a dispozici, stav nemovitosti, dostupnost MHD, kvalitu domu, výši nákladů SVJ a předpokládanou pronajímatelnost.
Výsledkem bylo jasné zadání, podle kterého bylo možné nabídky rychle třídit.
Investor nemusel sledovat realitní servery, nastavovat hlídače inzerce ani odpovídat na desítky nabídek. Vyhledávání jsme převzali my.
Pracovali jsme s veřejnou inzercí, neveřejnými příležitostmi, kontakty na trhu a nabídkami, které se k investorovi běžně nedostanou včas.
Každou nabídku jsme nejprve zkontrolovali interně. Klientovi jsme předkládali pouze nemovitosti, které odpovídaly zadání a měly reálný investiční potenciál.
Komunikaci s prodávajícími, makléři a dalšími zprostředkovateli jsme vedli za klienta.
Investor tak nemusel své záměry zveřejňovat napřímo a nestal se cílem opakovaných nabídek jen proto, že trh zjistil, že aktivně nakupuje investiční nemovitosti.
Tento filtr měl praktický význam. Klient neřešil telefonáty, nevyžádané e-maily ani nabídky mimo zadání. Šetřil čas a zároveň si udržel vyjednávací odstup.
U vytipovaných nemovitostí jsme prověřovali kupní cenu, lokalitu, dopravní dostupnost, stav bytu, stav domu, měsíční náklady, fond oprav, právní informace, vlastnické vztahy a možné budoucí opravy.
Zároveň jsme odhadovali dosažitelné nájemné a porovnávali ho s kupní cenou a provozními náklady. Byt jsme posuzovali z pohledu investora: jak rychle půjde pronajmout, jaký typ nájemce osloví, jaké úpravy bude potřebovat a která rizika mohou snížit výnos.
Klient tak nedostával obecné dojmy, ale konkrétní doporučení podložené daty a zkušeností z trhu.
Prohlídky jsme podle konkrétní situace organizovali a absolvovali za klienta nebo společně s ním.
Na místě jsme kontrolovali skutečný stav bytu, společné prostory, vstup do domu, výtah, sklepy, okolí, hlučnost, světlo, dispozici a stav vybavení. Zaměřili jsme se i na detaily, které v inzerátu často chybí: zápach v domě, stav rozvodů, kvalitu oken, vlhkost, sousedské prostředí a praktickou pronajímatelnost bytu.
Po prohlídce klient dostal jasné shrnutí: doporučujeme ke koupi, dává smysl pouze po slevě, nebo nedoporučujeme pokračovat.
U nemovitosti, která prošla analýzou, jsme připravili vyjednávací strategii.
Argumentovali jsme stavem bytu, náklady na úpravy, srovnatelnými nabídkami, dobou inzerce, provozními náklady a zjištěnými riziky. Řešili jsme kupní cenu, rezervační podmínky, termíny, vybavení bytu, způsob úschovy kupní ceny a návaznost na financování.
Investor díky tomu nevstupoval do jednání pocitově. Měl jasná data, konkrétní argumenty a předem stanovenou hranici, za kterou už investice nedávala smysl.
Podle situace jsme řešili vlastní zdroje, hypoteční financování, kombinaci vlastních prostředků a úvěru nebo další možnosti financování.
Důležité bylo nastavit obchod tak, aby odpovídal investičnímu záměru klienta. Hlídali jsme termíny, požadavky banky, rezervační smlouvu a návaznost na kupní smlouvu.
Po dohodě o podmínkách následovala právní část.
Kontrolovali jsme smluvní dokumentaci, advokátní úschovu, podmínky čerpání kupní ceny, návrh na vklad do katastru a související kroky. Součástí byla koordinace mezi klientem, prodávajícím, makléřem, právníky a financující institucí.
Investor měl přehled o klíčových milnících a zároveň nemusel operativně řídit každý detail.
Po převodu jsme řešili předání bytu. Zkontrolovali jsme stav nemovitosti, měřidla, klíče, vybavení, dokumentaci a předávací protokol.
Následně jsme klientovi pomohli připravit byt k pronájmu. Podle potřeby jsme doporučili drobné úpravy, vybavení, úklid, nacenění nájmu a další kroky pro uvedení bytu na trh.
Po koupi jsme mohli navázat zprostředkováním pronájmu, výběrem nájemce, nastavením nájemní smlouvy a předáním bytu nájemci.
Cílem bylo, aby investice začala co nejdříve fungovat a klient nemusel po koupi znovu řešit celý proces sám.
Investor koupil nemovitost, která odpovídala jeho investičnímu zadání, rozpočtu a očekávanému způsobu pronájmu.
Během hledání nemusel trávit čas procházením desítek nabídek, komunikací s makléři a vyhodnocováním bytů, které by po bližší kontrole nedávaly smysl. Mohl se dál věnovat své práci a rozhodoval se pouze nad prověřenými možnostmi.
Výsledkem byla bezproblémová koupě investiční nemovitosti s jasně popsaným výnosem, zkontrolovanými riziky a připraveným navazujícím pronájmem.
made with
by Loop Digital